#Oosterwold #betaalbaar #lucht #FAR
Een verkenning / opinie
Als je door Oosterwold in Almere rondgaat, dan valt de laagbouw op. Veel van de woningen bestaan uit één woonlaag. In Nederland, waar we zuinig met de schaarse ruimte om moeten gaan, is dat opvallend. Als je diezelfde éénlaagse woning over 2 lagen zou verdelen, zou hij immers maar de helft van de ruimte op de grond innemen.
De FAR
Deze éénlaagse bouw wordt mede veroorzaakt door een regel in het bestemmingsplan: de “floor area ratio” (FAR).
De bruto vloeroppervlakte van een huis mag maximaal 12,5% van de hele kaveloppervlakte bedragen. Tussen haakjes is hieraan in het bestemmingsplan toegevoegd “alle bouwlagen gezamenlijk” . Dat betekent dat je, als je in 2 gelijke bouwlagen bouwt, je nog maar 6,25% van de kavel kunt bebouwen. Je bouwt dan wel de lucht in, maar de kavelgrootte moet hetzelfde blijven. Voor de omvang van de kavel maakt het dus niet uit of je in 1 of 2 lagen bouwt.
Een voorbeeld: Bij een huis van 100m2 hoort een kavel van 800m2. In één bouwlaag wordt dan 100m2 van de kavel bebouwd. Als je dat huis in 2 lagen bouwt, dan wordt er maar 50m2 op de grond bebouwd, maar je kavel moet nog steeds 800m2 zijn. Ook de roodkavel (het bebouwbare oppervlak) blijft hetzelfde want deze is niet aan de omvang van de woning op de grond maar aan de kavelomvang gerelateerd (25%). In bovenstaand voorbeeld blijft deze roodkavel dus 200m2. Deze roodkavel kun je betegelen, vergunningsvrije bouwwerken neerzetten, omheinen met een 2 meter hoge schutting, etc.
Lucht levert geen voordeel op
Gebruikmaken van de lucht door naar boven te bouwen in plaats van over de grond uit te spreiden, ook al gaat het maar over een keuze van 1- of 2-laags bouwen, kent hierdoor geen stimulans vanuit het bestemmingsplan. Terwijl dat toch een ruimte besparing van 50% op de grond zou kunnen opleveren. En dat is opvallend in een gebied waar grond en grondfuncties (stadslandbouw, openbaar groen, wateropslag, etc.) zo goed mogelijk proberen samen te gaan met het creëren van woonoppervlakte.
Optimale woonoppervlakte is 1-laags bouwen
Als je puur uitgaat van hoeveel vierkante meters woonoppervlakte je maximaal kan creëren op een kavel, dan zul je zelfs ontdekken dat je bij een éénlaagse bouw meer vierkante meters woonoppervlakte kunt creëren dan wanneer je in 2 lagen bouwt. De vierkante meters worden namelijk bruto gerekend. Dat is dus inclusief de dikte van de muur. In veel bouwmethoden is de muur tegenwoordig behoorlijk dik om hoog isolerende eigenschappen te bereiken. Zeker als je van natuurlijke, het milieu niet belastende materialen, gebruik wilt maken. En een 2-laagse woning heeft meer buitenmuur dan een éénlaagse bouw.
In het voorbeeld van een huis van 100m2 (10 x 10) neemt een 40cm dikke buitenmuur een oppervlakte in van 15,36m2 bij een éénlaagse bouw. Er resteert dan 84,64m2 woonoppervlak. Bij een 2-laagse bouw (10 x 5 x 2) neemt de buitenmuur 22,72m2 in. Dan is er ook nog extra verkeersruimte voor een trap nodig op beide verdiepingen die je niet meer als woonoppervlakte kunt gebruiken (3m2 per verdieping) en kom je dus op een woonoppervlakte van 71.28m2 uit.
Als je dus optimale woonoppervlakte ten opzichte van je kavel wilt creëren, dan loont het om 1-laags te bouwen; om zoveel mogelijk oppervlakte op de grond van je kavel te bebouwen.
Bouwkostenverschil tussen 1 laags en 2 laags is minimaal
In bouwkosten is er geen groot verschil tussen 1- of 2-laags bouwen. De prijs om een vrijstaand huis volgens het besluit genormeerde bouwkosten 2021 te bouwen is excl. BTW €494,- per m3 voor een 1-laags woning en €463,- per m3 voor een 2-laags woning. Echter: als je richting passiefnormen gaat bouwen (wat in Oosterwold veelal gebruikelijk is), gaat de prijs van de gevel en beglazing omhoog (andere materialen) en omdat er meer gevel en ramen in een 2-laags gebouw zitten zal in de praktijk dit verschil gauw wegvallen.
(Grond in) Oosterwold is niet goedkoop
Hoewel vaak gezegd wordt dat grond in Oosterwold goedkoop is, valt dat in de praktijk wel mee. Uitgaande van het feit dat grond voor woningen primair draait om het realiseren van woonoppervlakte kun je de grondprijs aan de m2 woonoppervlakte relateren.
In Oosterwold moet je voor een woning van 100 m2 BVO voor €68.800 aan grond aanschaffen. Dat is dus €688,- per m2 BVO. Echter, in Oosterwold komen bij de kavelprijs nog een groot aantal kosten en verplichtingen zoals aanleg van een kavelweg, water, riolering, stadslandbouw, etc. In het gebruikte voorbeeld bedragen die kosten ook al gauw zo’n €12.000,-. Dan kom je uit op een grondprijs ter vergelijking van €808,- per m2 BVO.
Als je dit vergelijkt met Nobelhorst (bron: kavelkaart, kavel NH4379) waar 240 m2 BVO is toegestaan, dan kost deze €791,- per m2 toegestane BVO.
Een kavel in Poort (bron: kavelkaart, kavel EKO4034) waar 176 m2 BVO is toegestaan kost €619,- per m2 toegestane BVO.
Als je een echt grote woning gaat bouwen, dan is Overgooi als villawijk een goedkoper alternatief dan Oosterwold. Per maximaal toegestane m2 BVO kun je dan zelfs tot een grondprijs van tegen de €350,- komen.
In bovenstaande berekeningen is uitgegaan van het maximaal te realiseren aantal vierkante meters woonoppervlak en deze afgezet tegen de kavelprijs om een vergelijk te kunnen maken. Dit laat onverlet dat er aan ieder gebied en per kavel een individuele omvang en voorwaarden zitten die uiteindelijk de totaalprijs bepalen.
De hoge prijs per m2 woonoppervlakte zie je ook op de aangeboden woningen op Funda terug: een prijs van tussen de €4200,- en €4500,- per m2 woonoppervlakte in Oosterwold is normaal, terwijl dat in andere delen van Almere al gauw zo’n €1000,- lager ligt.
Betaalbaar wonen in Oosterwold onmogelijk
Betaalbaar wonen realiseren in Oosterwold is bijna onmogelijk. Met de huidige bouwkosten en de grondprijs die in Oosterwold gehanteerd wordt (beiden zoals eerder aangegeven), komt een woning zoals in het eerder gebruikte voorbeeld (84m2) op een prijs uit van €308.000,-. Dat is dan een prijs voor een kale woning zonder energiesystemen, bijna passiefbouw, etc. zoals dat eigenlijk in Oosterwold hoort. Neem je deze ook nog eens mee dan komt de prijs al gauw op €350.000, te liggen.
Om dat financieren heb je een jaarinkomen van 2,1 keer modaal nodig.
Als starter met een universitaire of HBO opleiding en een paar jaar ervaring kom je net op modaal uit. Een starterswoning zou dan ook maximaal €175.000,- mogen kosten om, zonder bijstand van bijvoorbeeld familiekapitaal, financierbaar te kunnen zijn. Voor dit bedrag een woning in Oosterwold realiseren is binnen het huidige speelveld niet mogelijk.
3 woorden tussen haakjes die veel kunnen veranderen: (alle bouwlagen gezamenlijk)
Stel nou eens dat je die 3 woorden tussen haakjes (alle bouwlagen gezamenlijk) weglaat. En met een FAR gaat rekenen die gebaseerd is op de geprojecteerde oppervlakte op de grond? Wat zou dat betekenen?
Als eerste ontstaat er een stimulans voor initiatiefnemers om na te denken over het bouwen in bouwlagen: voor een huis in 2 bouwlagen hoeft dan immers minder grond aangeschaft te worden dan voor een huis in 1 bouwlaag.
Een huis realiseren in Oosterwold wordt goedkoper.
In het hier gebruikte voorbeeld zou de prijs in deze gewijzigde regelgeving voor de realisatie van de woning uitkomen op €267.000,- i.p.v. €308.000,-
Het combineren van kleinere woningen tot één initiatief wordt gestimuleerd. Wil je aan de eisen van kavelinrichting voldoen met een 2 meter brede doorwaadbare zone, een bijdrage aan de kavelweg van maximaal 11% maar wel een begaanbare weg, dan zal dit voor kleine individuele kavels niet mogelijk zijn. Als een aantal van die kleine initiatieven samen optrekken op 1 kavel, dan wordt dit wel haalbaar.
Als je een aantal woningen combineert (gezamenlijke kavel), bijvoorbeeld 6 stuks met een woonoppervlakte van rond de 50 m2 (appartementsgrootte) dan wordt met deze regelgeving plotseling ook een starterswoning haalbaar. De prijs daarvoor zou dan rond de €140.000,- tot €150.000,- komen te liggen.
Een wijziging van de FAR in de zin zoals omschreven, het meer de lucht in bouwen, kan ook aan de bouwopgave in Nederland bijdragen. Waar oorspronkelijk 15.000 huizen in Oosterwold waren voorzien, wordt dit cijfer met de huidige invulling van Oosterwold door vooral de wat grotere woningen niet gehaald. Door meer verticaal te denken en wat minder horizontaal, kan het oorspronkelijke getal van 15.000 woningen gehaald worden.
De opwaartse spiraal van stijgende prijzen in Oosterwold kan hiermee ook wellicht enigszins doorbroken worden. De grond wordt duurder, het huis wordt daarom meer waard, de jaarlijkse taxatie wordt hoger, dus gaat de grondprijs weer omhoog, wordt het huis weer meer waard, etc. Hoe groter de kavel is, hoe zwaarder de impact hiervan. Dat is een prima systeem voor de huidige bewoners, maar maakt het steeds moeilijker voor de gemiddelde Nederlander om een initiatief in Oosterwold te ontwikkelen.
Q & A
Een aantal vragen die bij een dergelijke bestemmingsplan wijziging zouden kunnen ontstaan:
Q: Wordt daarmee niet de ruimtelijke indeling aangetast? Meer bebouwing betekent immers minder groen.
A: Nee, want alle overige percentages blijven gelijk. Er is dus nog steeds 50% stadslandbouw, maximaal 11% verharding, doorwaadbare kavelranden, etc.
Q: Waar heeft het effect in de ruimtelijke verhoudingen?
A: Primair in de roodkavel bij een woning. Een roodkavel van een woning van 100 m2 nu is 200 m2. Als je deze woning in 2 lagen uitvoert en hij dus nog maar 50 m2 op de grond inneemt wordt bij de aangepaste regelgeving de roodkavel maximaal 100m2.
Q: Kan daardoor niet een opstapeling van woningen ontstaan? Denk aan 3 woningen op elkaar?
A: Nee, want de maximale goothoogte en nokhoogte blijven in stand
Q: Wat is het effect op de bestaande bouw in Oosterwold? Gaan dan niet allerlei mensen een verdieping op hun bestaande huis bouwen en ontstaat er zo scheefgroei?
A: Deze bestemmingsplan wijziging kan ingevoerd worden voor fase 2 van Oosterwold. Voor fase 1 kan het bestaande bestemmingsplan intact blijven.
Almere, 10 juni 2021
Remco Hafkamp - Studio L&R